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En el ámbito de las telecomunicaciones, los operadores de telefonía móvil a menudo necesitan acceder a terrenos o inmuebles para instalar sus infraestructuras, torres de comunicación o antenas. Para ello lo habitual es que suscriban acuerdos con los propietarios de dichos terrenos o edificaciones en los que se estipulan pagos periódicos por el derecho de uso del suelo, en el caso de terrenos sin edificar, o azoteas, en el caso de edificios. En algunos casos es posible incluso una alternativa conocida como «capitalización de rentas«, en la que una tercera empresa ofrece a los propietarios que han arrendado su finca a la operadora una cantidad de dinero por adelantado a cambio de que estos les cedan su derecho a percibir los cobros futuros pactados.
Esta última fórmula puede ser interesante desde el punto de vista financiero para aquellos propietarios que tienen necesidades de liquidez inmediata estando comprometida su viabilidad, ya sea por no poder afrontar pagos de hipotecas u otras fuentes financieras, o por cualquier otra razón que lo sitúe en una posición de vulnerabilidad económica.
El concepto de capitalización de rentas
La capitalización de rentas es una práctica financiera en la que se calcula el valor presente de los flujos de efectivo futuros y se ofrece al propietario una suma global en lugar de los pagos periódicos. En el contexto de acuerdos entre operadores de telefonía móvil y propietarios de terrenos o edificaciones esta práctica implica que el propietario reciba una cantidad de dinero por adelantado y, a cambio, renuncie a los pagos futuros que le correspondería recibir.
Beneficios para el propietario
La capitalización de rentas puede resultar atractiva para los propietarios de terrenos y edificaciones, incluso en régimen de propiedad horizontal, por varias razones:
- Les permite recibir una suma global de dinero por adelantado, brindándoles liquidez inmediata, lo cual puede ser especialmente útil si necesitan financiar otros proyectos o inversiones.
- La cantidad ofrecida por adelantado puede ser mayor que el valor presente de los pagos futuros, lo que significa que el propietario obtiene un beneficio económico adicional.
Consideraciones a tener en cuenta
Antes de aceptar una oferta de capitalización de rentas es importante que el propietario evalúe cuidadosamente las implicaciones a largo plazo. Al renunciar a los pagos futuros se pierde una fuente potencial de ingresos. Por lo tanto, es esencial realizar un análisis financiero y comparar el valor presente de los pagos futuros con la cantidad ofrecida por adelantado. También es recomendable buscar asesoramiento legal y financiero para comprender plenamente los términos y condiciones del acuerdo propuesto.
A la hora de evaluar la operación conviene tener en cuenta que el riesgo de que la operadora pueda resolver el contrato por adelantado se traspasa a la empresa que adquiere los derechos a cambio del importe capitalizado. Es decir, aunque podamos recibir un importe inferior al esperado se debe tener en cuenta que se evita ese riesgo de cancelación anticipada. En muchas ocasiones la operadora introduce en el contrato una cláusula que le permite dar por terminado el mismo de forma anticipada sin indemnización alguna y con un simple preaviso.
Finalmente hay que considerar que, en ocasiones, los operadores de telefonía móvil incluyen en sus contratos cláusulas que impiden a los propietarios su cesión, en términos generales y a las empresas que ofrecen la capitalización de rentas, en particular.
Impacto para los operadores de telefonía móvil
En principio, para los operadores de telefonía móvil no hay impacto ya que lo único que ocurre en este tipo de operaciones es que cambia el arrendador.
Conclusiones
La capitalización de rentas ofrecidas por terceros inversores es una opción a considerar en los acuerdos entre operadores de telefonía móvil y propietarios de bienes inmuebles. Si bien puede brindar beneficios financieros inmediatos y mayor liquidez para los propietarios, también implica renunciar a los pagos futuros y requiere una evaluación cuidadosa de los términos y condiciones, tanto por los propietarios (normalmente la parte más débil) como por las empresas que ofrecen la capitalización.
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