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La compraventa de inmuebles va normalmente ligada a su valoración. La tasación de inmuebles es un servicio que no puedes evitar contratar si pretendes solicitar un préstamo hipotecario para su adquisición e incluso, si ese no es el caso, hay otras muchas situaciones en las que, sin ser necesario, sí es conveniente contar con una tasación. Te contaremos algunos de los factores que influyen en la tasación de inmuebles de forma resumida.
Y si prefieres saber más sobre la forma de cálculo del valor de tasación, puedes consultar la orden ECO 805-2002, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derecho para ciertas finalidades financieras. Esta norma fija cómo deber realizarse el cálculo del valor de tasación cuando la misma vaya a ser utilizada para garantía hipotecaria.
Recuerda que la única forma de saber si el precio de una propiedad es acorde a su valor es recurriendo a una tasación realizada por profesionales.
5 Factores que influyen en la tasación de inmuebles
Ubicación: zona y entorno
Los expertos coinciden en señalar que la zona en que el inmueble está situado es el principal factor en la valoración.
Y cuando se habla de zona se considera la ubicación y el entorno porque aspectos como el acceso a servicios públicos, transporte público, zonas comerciales, colegios, hospitales o zonas verdes tienen un peso muy importante en la valoración.
Esto explica que haya poblaciones donde los inmuebles tengan valoraciones similares o superiores a los ubicados en algunos barrios de grandes ciudades. Se valora la ciudad, el distrito, el barrio, la calle y el edificio en cuestión.
Superficie
Los metros cuadrados lógicamente influyen en la valoración, y se consideran tanto los metros construidos como los útiles. La superficie útil es la aprovechable y en la mayoría de los casos se cuenta como útil a partir de 2,5 metros de altura para las habitaciones principales.
La norma general es que a mayor superficie corresponde mayor valoración aunque en este punto pueden intervenir algunos factores de corrección como pueden ser si se trata de vivienda de obra nueva , el estado de conservación y la distribución.
No es lo mismo un inmueble antiguo, pero reformado que un inmueble con menor antigüedad pero en mal estado de conservación. Y la distribución de la superficie también es un factor importante.
Características del inmueble.
Las características del inmueble influyen en su valoración y nos referimos tanto a la distribución del espacio como a los materiales y calidades de la construcción.
Detalles como si la vivienda tiene terraza, cuenta con ascensor, es un ático o un primer piso, si tiene garaje, dispone de estancias proporcionadas sin pasillos o, por el contrario, tiene espacios muy compartimentados influyen en la tasación.
Tratándose de viviendas en régimen de propiedad horizontal la altura y la antigüedad son otros factores determinantes. En general , cuando el inmueble tiene ascensor, las plantas superiores tienen una mayor valoración por razones de luminosidad, ventilación, vistas y contaminación acústica.
Y si es edificio tiene más de 50 años de antigüedad es muy importante que haya pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Esta inspección hay obligación de pasarla cada diez años, a partir de los 50 de antigüedad.
También influye en la valoración la orientación y el aislamiento del inmueble. Tratándose de viviendas la orientación sur suele tener una mayor valoración por razón de una mayor luminosidad y calidez.
De la misma forma, hablando en términos generales, tienen un mayor valor las viviendas exteriores.
Eficiencia energética.
La certificación energética es otro de los factores que puntúa en la tasación de los inmuebles. A mayor calificación, mayor valoración.
Recuerda que el certificado de calificación energética lo que muestra es cómo de eficiente es un inmueble mediante una escala en la que la letra A indica el máximo grado de eficiencia y la letra G el menor.
Desde el 1 de junio de 2013 el certificado de eficiencia energética es obligatorio para la venta y alquiler de inmuebles y debido a la normativa que impuso esta obligación, que recae sobre el propietario, vender o arrendar un inmueble sin disponer de este certificado es una infracción salvo que la operación se refiera a alguno de los supuestos en los que el certificado energético no es obligatorio y que puedes comprobar en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio , por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Un ejemplo en el que no es obligatoria la certificación energética es el de los edificios independientes cuya superficie útil es inferior a los 50 m2.
Situación jurídica
No es infrecuente encontrar inmuebles cuya situación jurídica está pendiente de ser regularizada o actualizada de manera que la situación real del inmueble no coincide con la situación registral o administrativa.
Este es el caso, bastante habitual por otra parte, de viviendas unifamiliares cuya situación registral únicamente muestra que cuentan con dos plantas y que, sin embargo, han reformado la buhardilla aunque no han inscrito en el registro de la propiedad esta obra.
En tanto la situación jurídica no se adecúe con la real, la mayor valoración de la tasación resultado de incrementar la superficie total con esa tercera planta puede tropezar con el hecho de que registralmente esa planta es inexistente y afectar a la valoración, especialmente en el caso de que la tasación tenga como finalidad un préstamo hipotecario.
Hay otros casos en los que se produce una falta de coincidencia entre la superficie del inmueble, según la información catastral, y la que consta en el registro de la propiedad. Recuerda que en caso de discrepancia prevalece la información registral por lo que es posible que para corregir el error sea necesario una medición del inmueble.
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