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¿Te gustaría dedicarte a alguna actividad relacionada con el turismo? ¿Te planteas distintos tipos de negocio y no sabes por dónde empezar? ¿Conoces el negocio de los pisos turísticos? Quédate leyendo nuestro artículo y  te contaremos algunas cosas interesantes. ¡Vamos a ello!

En este maravilloso país en el que vivimos, repleto de días de sol y calor, rodeado de mar,  con montañas, lagos y bosques,  donde abunda la buena gastronomía y, por supuesto, los eventos festivos, resulta natural que una  persona emprendedora piense en crear una empresa enfocada al turismo.

Pero, ¿qué tipo de empresa monto?

Pensando en nuestros visitantes procedentes del norte de Europa, que saben apreciar nuestros entornos naturales y nuestra cultura,  podríamos  plantearnos abrir un restaurante de comida típica española o un hotelito de esos que se conocen como “hoteles boutique”, hoteles pequeños en los que el cliente recibe un trato exclusivo y totalmente personalizado y que suelen encontrarse en lugares con encanto, por su entorno natural o arquitectónico.

Es una fórmula que, aun no siendo novedosa, puede ser un éxito si tienes la suerte de dar con la tecla acertada y la ubicación es la adecuada.

Cierto es que para afrontar un proyecto como esos necesitas capital y personal, y que, incluso si tu planteamiento es el de una empresa familiar, la dedicación que exigen es mucha y no siempre podemos o queremos tener jornadas que no den respiro.

Hay una alternativa que, gracias a plataformas como Airbnb, Booking, Tripadvisor o Trivago, se  ha popularizado entre quienes, sin muchos recursos y sin un plan de negocio  muy elaborado, quieren iniciarse en un negocio del sector turístico. Nos referimos al alquiler de pisos turísticos (también llamados pisos vacacionales).

Este tipo de negocios se ha convertido en una fuente de ingresos extra o en un negocio del que vivir para muchas personas que disponen de uno o varios  inmuebles  desocupados, por tratarse de una segunda o tercera residencia adquirida por compra o por herencia.

Si este es tu caso y quieres conocer qué necesitas para poner en marcha esta actividad, vamos a tratar de ayudarte.

Vaya por delante que para facilitarte la gestión de tu negocio te resultará muy útil contar con un software de gestión de alquiler vacacional y beneficiarte  del motor de reservas de alquiler de pisos vacacionales  que es una función que, bien integrada, te permite ahorrar las comisiones que suelen cobrar los directorios de pisos vacacionales, como Airbnb, cada vez que un cliente realiza una reserva de tu piso. Esto te ayudará a ahorrar bastante dinero.

Debido a la proliferación de los alojamientos de uso turístico esta actividad ha sido objeto de regulación para tratar de dar respuesta a las lagunas legales que, como toda nueva realidad, tenía en sus inicios.

Como las competencias en materia turística en España corresponden  a las comunidades autónomas y a las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla,  nos encontramos con que las diferentes modalidades de alojamiento turístico están sometidas a la normativa aprobada por cada una de ellas.

¿Cuáles son los requisitos para el inicio de actividad de una empresa de pisos turísticos?

 Como te decíamos, las CC.AA tienen su propia regulación y aunque presentan diferencias vamos a tratar de señalar los puntos coincidentes.

  1. Declaración responsable. Es el documento que se exige para iniciar la actividad y mediante la cual se manifiesta el cumplimiento de los requisitos. Recuerda que estos varían y que además de declarar que dispones de la cédula de habitabilidad  es frecuente que debas manifestar que cuentas con el acuerdo de la Comunidad de Propietarios para ejercer esta actividad.
  2. Inscripción en el Registro autonómico. En algunas CC.AA. como Andalucía, Cantabria o Galicia cuando se presenta la declaración responsable se puede iniciar la actividad, en cambio, en otras como Madrid, Islas Canarias o Valencia parece exigirse la inscripción en el registro como paso previo al inicio de la actividad.
  3. Equipamiento y otros requisitos mínimos. En esta materia son muchas las

Mientras que en Andalucía, por poner un ejemplo, no se exige una dimensión mínima ni de la vivienda ni de las habitaciones, en Navarra o País Vasco sí se requieren dimensiones mínimas.

En cuanto al equipamiento, los requisitos técnicos más comunes son: disponer de licencia de ocupación; estar suficientemente amuebladas y con los enseres y aparatos necesarios para su uso inmediato; botiquín de primeros auxilios; disponer de información turísticas del lugar; calefacción; y contar con suministro de agua y electricidad. En algunos casos se incluye entre los requisitos mínimos la conexión wifi.

También es habitual exigir que se exponga una placa identificativa sobre la vivienda.

¿Qué otras normas debes tener en cuenta?

 Tienes que comprobar que no está prohibida en el municipio donde se encuentra la vivienda y, si se trata de un piso en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal tienes que verificar que es una actividad no prohibida por los estatutos o régimen interno de la comunidad de propietarios.

¿Está permitido el alquiler por habitaciones?

Pues, de nuevo, depende de cada CC.AA. Aragón o La Rioja son ejemplos de comunidades donde está prohibido el alquiler de habitaciones.

En cambio, otras CC.AA.  admiten el alquiler de habitaciones condicionándolo, como hace Andalucía, a que la persona que la alquila viva en ella.

¿Es necesario ser propietario para poder alquiler la vivienda con fines turísticos?

 No. Lo que sí necesitas es acreditar que tienes la disponibilidad, bien porque eres arrendatario y tu contrato lo permite.

Una pregunta típica, ¿hay que darse de alta como autónomo?

Hay mucha jurisprudencia e incertidumbre al respecto y depende de cada caso. No se puede dar una respuesta común a todas las situaciones que se pueden dar.

Para causar alta en el RETA se debe ejercer una actividad por cuenta propia de forma habitual, directa y personal. Por tanto, si tienes un piso vacío y lo alquilar con fines turísticos por ejemplo un mes en verano, o una quincena, podríamos concluir que no es necesario darte de alta. Todo ello suponiendo que la actividad se realiza a nivel personal, porque si se realiza como sociedad mercantil, la obligación en RETA derivaría de la condición de administrador y/o socio mayoritario.

¿Y si alquilaras el piso o los pisos turísticos todo el año, por ejemplo en Madrid?  En ese caso, si es una actividad accesoria residual a otra que supone tu medio principal de vida y no prestas servicios de hostelería como limpieza, comidas, mantenimiento, etc. podrías no estar obligado si además los ingresos por esa actividad no superar el SMI en cómputo anual. Pero esto está basado en sentencias pasadas, basadas en otros casos. Puede ocurrir que la Inspección de Trabajo considere que si debes estar de alta y luego tengas que recurrir para defender lo contrario. Por tanto, mucho cuidado

¿Y si alquilas todo el año, es tu única actividad, no prestas servicios accesorios de hostelería como los comentados y los ingresos no superan el SMI?¿Y si, si los superaras? En el primer caso creemos que no sería necesaria el alta. En el segundo, superando el SMI, podría ponerse más en cuestión la necesidad de causar alta en RETA. Por seguridad aconsejaríamos el alta o en su defecto realizar la consulta directamente en una Tesorería de la Seguridad Social, aunque bien es cierto que lo que te digan no es vinculante.

¿Y si además de alquilar el piso todo el año ofreces servicios accesorios? Bien, en este caso parece claro que si deberías estar dado de alta. Aunque como siempre hay que bajar a cada caso concreto. Nos referimos a que si lo alquilas todo el año pero el rendimiento que obtienes es de, por ejemplo, 500 euros al mes, por SMI no deberías darte de alta, y por lógica tampoco puesto que si tuvieras que pagar 350 euros/mes (si no tuvieras acceso a la tarifa plana) de Autónomos no te saldría muy a cuenta esta actividad ¿no?.

¿Y si cedes tu piso para que un tercero lo explote, percibiendo tu unos rendimientos? En este caso no sería necesaria el alta en Autónomos.

En definitiva, lo mejor es considerar cada caso aislado con las circunstancias personales asociadas y contar con un asesor que pueda ayudarte a tomar la mejor decisión siendo consciente del terreno resbaladizo en el que nos movemos.

Otra pregunta habitual, ¿En el IRPF tributar como Capital Inmobiliario o Actividad Económica?

 Se consideraría una actividad económica en el IRPF cuando se prestan servicios accesorios como limpieza, mantenimiento, atención al cliente, comidas, etc. De lo contrario se declararía como cualquier otro alquiler en el apartado de Rendimientos del Capital Inmobiliario.

Marketing digital ¿Es necesario?

La necesidad o no de cierta dosis de marketing digital puede venir determinada por muchos factores. No es lo mismo tener un piso vacacional en una zona exclusiva de Madrid o Barcelona, donde escasea la oferta que en una zona donde compites con cientos de pisos turísticos.

Se entiende como marketing digital el conjunto de técnicas, estrategias o acciones que se llevan a cabo para promocionar una marca, un servicio o un producto en internet, por lo que el simple hecho de publicar un anuncio de tu piso vacacional en un portal como Airbnb se podría considerar como una acción de marketing digital.

Por lo tanto, si vas a publicar tu piso en la web de un tercero, y existe competencia, te aconsejamos que trates de promocionarlo lo mejor posible para destacar entre el resto de inmuebles con los que compites y poder ser visto por un potencial cliente.

Por supuesto puedes utilizar también canales complementarios como es la promoción en RRSS o crearte una página web propia y empezar a usar estrategias SEO o SEM, entre otras posibilidades. Siempre midiendo que los resultados sean rentables, en función de la inversión realizada.

Para ello es aconsejable es que monitorices las acciones realizadas. Puedes usar herramientas especiales para este tipo de negocios, como las que te hemos comentado al inicio de este artículo. Si vas a usar marketing digital, es indispensable que midas la repercusión de cada acción que realices, para valorar su efectividad.

Consejo extra: Aunque no factures los suficiente como para darte de alta en autónomos, tomate esto como un negocio serio.

No hay nada más satisfactorio que iniciar un negocio y por muy pequeño que sea, que realmente resulte rentable. Por eso te aconsejamos que analices cada uno de los detalles, como es la decoración del interior, los suvenires que ofreces a los huéspedes al llegar, la limpieza de tu piso, etc. con el fin de conseguir buenas reseñas, recomendaciones y clientes satisfechos que repitan.

En el plano económico trata de ajustar bien los costes en función de los ingresos previstos. Si tu negocio crece, deberás pensar en profesionalizar la gestión, para lo cual será recomendable mejorar tu formación y contar con buenos asesores que sepan guiarte en el proceso de crecimiento.

Ojalá que estos consejos y el resto de la información que te hemos dado en este artículo, sean la base para un futuro negocio rentable y duradero.

¿Ya tienes claro todo lo que necesitas para estar “legalmente” alquilando tu vivienda o viviendas como piso vacacional? Valora si ahora es el momento ideal para dar el primer paso y si lo es… ¡Adelante!.

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Redacción CDE
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