Consulta vinculante nº V1544-26: tributación en IVA e IRPF del alquiler turístico en comunidad de bienes

Introducción al caso

Cada vez son más los propietarios que comparten con su pareja, su cónyuge o un familiar la titularidad de un piso o un apartamento que destinan al alquiler turístico. Esta fórmula, muy habitual en costas y grandes ciudades, plantea una duda que Hacienda acaba de resolver con detalle: cuando dos personas son copropietarias de un inmueble turístico, ¿quién debe ingresar el IVA de las obras de construcción, y cómo tributan en el IRPF los ingresos del alquiler? La consulta vinculante V1544-26 de la Dirección General de Tributos (DGT), de 15 de junio de 2026, responde a ambas preguntas.

Exposición del problema fiscal

La consultante es propietaria, en proindiviso junto con su pareja de hecho, de dos viviendas destinadas a uso turístico. La primera la gestionan directamente los dos propietarios; la segunda, todavía en construcción, se gestiona a través de una comunidad de bienes. Ninguna de las dos viviendas cuenta con personal empleado ni con servicios propios de un hotel (recepción, limpieza diaria, cambio de toallas, restaurante, etc.).

Sobre este escenario, la contribuyente plantea dos cuestiones a la DGT:

1. Si la comunidad de bienes puede beneficiarse de la inversión del sujeto pasivo del IVA en las facturas de construcción de la segunda vivienda, de forma que sea la propia comunidad —y no el constructor— quien ingrese el IVA.
2. Si los ingresos del alquiler turístico pueden declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, y no como rendimientos de una actividad económica.

La respuesta de la Dirección General de Tributos

Cuándo la comunidad de bienes es sujeto pasivo del IVA

La DGT recuerda que una comunidad de bienes nace automáticamente, por mandato del Código Civil (art. 392), cuando la propiedad de un inmueble pertenece proindiviso a varias personas, sin que dependa de que los comuneros quieran o no constituirla formalmente.

Ahora bien, que exista la comunidad de bienes no significa que sea ella —y no cada propietario a título individual— quien tribute por IVA. Según los artículos 4, 5 y 84 de la Ley del IVA, es necesario que sea la propia comunidad, actuando como unidad económica independiente, la que ordene los medios personales y materiales y asuma de forma conjunta el riesgo de la actividad. Si, por el contrario, son los comuneros quienes de forma individual soportan las consecuencias económicas, no hay sujeto pasivo diferenciado.

Un matiz importante para la práctica: que uno solo de los comuneros esté dado de alta a título individual en el censo de empresarios no convierte automáticamente a la comunidad en sujeto pasivo del IVA. Si la comunidad reúne los requisitos para ser considerada empresaria, debe darse de alta formalmente, con su propio NIF, y cumplir de manera autónoma las obligaciones censales y formales del impuesto.

La inversión del sujeto pasivo en las obras de construcción

Resuelto lo anterior, la DGT concluye que en las obras de construcción del inmueble que la comunidad de bienes está promoviendo sí resulta de aplicación el mecanismo de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del IVA. Es decir, cumpliéndose los requisitos legales —que la comunidad actúe como promotora empresaria, que la obra sea de construcción o rehabilitación de edificaciones y que exista un contrato directo entre promotor y contratista—, es el propio destinatario de la obra quien debe autoliquidar el IVA, y no el contratista quien lo repercute en factura.

En la práctica, esto obliga a la comunidad a comunicar por escrito al contratista, antes o al mismo tiempo que se ejecuta la obra, que actúa como empresaria y que la construcción se enmarca en un proceso de construcción o rehabilitación, tal y como exige el artículo 24 quater del Reglamento del IVA.

Los ingresos del alquiler turístico: capital inmobiliario, no actividad económica

Sobre el IRPF, la DGT recuerda primero una regla técnica que suele generar confusión: las comunidades de bienes no pagan IRPF como tales. Es un régimen de atribución de rentas (arts. 8.3 y 88 LIRPF): las rentas se imputan directamente a cada comunero, según su porcentaje de participación, y conservan la naturaleza que tuvieran en origen.

El artículo 21 de la LIRPF califica como rendimiento del capital inmobiliario los ingresos que provienen de inmuebles no afectos a una actividad económica. El artículo 27 LIRPF exige, para hablar de actividad económica, que exista una ordenación por cuenta propia de medios: con carácter general, al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa; y, específicamente para las viviendas de uso turístico, que además del alojamiento se presten servicios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, etc.).

Como en el caso planteado no hay empleados ni se prestan esos servicios hoteleros, la DGT concluye que los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario. La DGT precisa además que no le corresponde pronunciarse sobre el alta en el RETA, por ser una cuestión de normativa laboral ajena a sus competencias.

¿A quién afecta esta consulta?

• Parejas, cónyuges o familiares que comparten en proindiviso —sin sociedad ni comunidad formalmente constituida en escritura— uno o varios pisos, apartamentos o chalets destinados al alquiler turístico o vacacional (Airbnb, Booking y plataformas similares).
• Propietarios que estén construyendo o reformando una vivienda turística a través de una comunidad de bienes y quieran saber si deben soportar el IVA de la obra o si aplica la inversión del sujeto pasivo.
• Particulares que alquilan viviendas turísticas sin personal contratado ni servicios de hostelería y quieren confirmar que tributan como capital inmobiliario.
• Asesores fiscales y gestorías que llevan la contabilidad de comunidades de bienes propietarias de inmuebles turísticos.

Qué debes hacer

1. Revisa cómo está organizada realmente la explotación del inmueble turístico: si el riesgo y la gestión son conjuntos y diferenciados de cada comunero, la comunidad probablemente deba tener su propio NIF y darse de alta como empresaria a efectos de IVA.
2. Si vas a construir o reformar una vivienda turística a través de una comunidad de bienes, comunica por escrito al contratista, antes de empezar la obra, que actúas como empresaria y que se trata de una construcción o rehabilitación, para aplicar la inversión del sujeto pasivo.
3. Si no tienes empleados ni prestas servicios de tipo hotelero, declara los ingresos del alquiler turístico como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, no como actividad económica.
4. Si incorporas servicios hoteleros o contratas personal a jornada completa, revisa de nuevo la calificación fiscal: es probable que pases a tributar como actividad económica.
5. Documenta el porcentaje de titularidad de cada comunero y mantén esa proporción al atribuir ingresos y gastos en el IRPF de cada uno.

Conclusión

La consulta V1544-26 aporta un criterio muy práctico para una situación cada vez más habitual: la copropiedad informal entre parejas o familiares en el alquiler turístico. La DGT separa con claridad la existencia automática de la comunidad de bienes de su condición de sujeto pasivo del IVA —que exige una organización y un riesgo verdaderamente conjuntos— y confirma que, sin empleados ni servicios hoteleros, el alquiler turístico se mantiene en el régimen, más sencillo, de los rendimientos del capital inmobiliario.

Normativa aplicada

• Ley 35/2006, del IRPF, arts. 8.3, 21, 27 y 88.
• Ley 37/1992, del IVA, arts. 4, 5 y 84 (en especial 84.Uno.2º.f) y 84.Uno.3º).
• Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA, art. 24 quater.
• Código Civil, art. 392.
• Consulta Vinculante DGT V2583-12, de 27 de diciembre de 2012, sobre inversión del sujeto pasivo.

Preguntas frecuentes

Fuente: Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V1544-26, de 15 de junio de 2026.