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Número de consulta y fecha de resolución

  • Número de consulta: V2421-23
  • Órgano: Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
  • Fecha de salida: 07/09/2023

Introducción al caso

La transmisión de inmuebles arrendados genera diversas implicaciones fiscales en el IRPF, especialmente en lo que respecta al cálculo de la ganancia patrimonial. En esta consulta, el contribuyente plantea una cuestión clave: al vender un inmueble que ha estado arrendado durante varios años, ¿Cómo deben computarse las amortizaciones a efectos de determinar el valor de adquisición, considerando que en algunos ejercicios no fueron deducidas como gasto?

El criterio de la Agencia Tributaria en este tipo de casos es esencial para propietarios que alquilan sus inmuebles, ya que una incorrecta interpretación puede llevar a pagar más impuestos de los necesarios o, por el contrario, a enfrentarse a sanciones fiscales.

Exposición del problema fiscal

El consultante ha tenido un inmueble en alquiler durante varios años y, ahora que planea venderlo, se encuentra con una cuestión fiscal relevante:

  • Durante varios ejercicios, no ha deducido como gasto la amortización del inmueble, a pesar de que tenía derecho a hacerlo.
  • Quiere determinar correctamente el valor de adquisición del inmueble para calcular la ganancia patrimonial en su IRPF.
  • Su principal duda es si, a efectos fiscales, se deben computar las amortizaciones no deducidas o solo las que realmente se aplicaron en la declaración.

La amortización de los inmuebles arrendados es un gasto deducible que permite compensar la pérdida de valor del bien con el paso del tiempo. Sin embargo, en la determinación del valor de adquisición de un inmueble transmitido, la normativa establece que se deben restar las amortizaciones fiscalmente deducibles, lo que plantea un problema cuando estas no han sido efectivamente aplicadas en años anteriores.

Solución de la Agencia Tributaria

La Agencia Tributaria responde a la consulta aclarando los siguientes puntos:

  1. El arrendamiento del inmueble genera rendimientos del capital inmobiliario, ya que no se realiza como una actividad económica (al no cumplir los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF).
  2. Las amortizaciones son gastos deducibles conforme al artículo 23.1 de la LIRPF y el artículo 13 del RIRPF. La amortización máxima deducible es del 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción (sin incluir el suelo).
  3. Cálculo de la ganancia patrimonial: Según el artículo 34 de la LIRPF, la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
  4. Valor de adquisición y amortización mínima:
    • El valor de adquisición del inmueble se compone del precio de compra más mejoras, impuestos y gastos relacionados.
    • Se debe restar la amortización mínima fiscalmente deducible, aunque no haya sido efectivamente aplicada como gasto.
    • La amortización mínima es la que resulta del porcentaje fijo del 3%, aplicado al número de días que el inmueble estuvo alquilado cada año.

En resumen, el contribuyente debe descontar las amortizaciones fiscales teóricas, aunque no las haya aplicado en su IRPF, ya que la norma no permite ignorarlas en la venta del inmueble.

Implicaciones y aplicaciones prácticas

Esta resolución tiene importantes consecuencias para quienes alquilan inmuebles y posteriormente los venden:

  1. No deducir la amortización no evita su aplicación en la venta. Muchos propietarios desconocen que, aunque no hayan restado la amortización en su IRPF, deberán computarla igualmente al vender el inmueble, lo que reduce su valor de adquisición y aumenta la ganancia patrimonial.
  2. Impacto fiscal en la tributación. Dado que la ganancia patrimonial tributa entre el 19% y el 30% en el IRPF, una menor amortización declarada en su momento puede traducirse en un mayor pago de impuestos al vender la propiedad.
  3. Revisión de la contabilidad fiscal. Para evitar sorpresas al vender un inmueble, es recomendable que los propietarios que alquilan declaren correctamente la amortización anual y aprovechen la deducción mientras el bien está en arrendamiento.

Criterio final y conclusión

La Agencia Tributaria deja claro que, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, el valor de adquisición del inmueble debe minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, independientemente de que el contribuyente las haya aplicado o no en su IRPF.

En otras palabras, no haber declarado la amortización en su momento no impide que la Agencia Tributaria la considere al determinar la ganancia patrimonial. Esto puede suponer una tributación mayor de la esperada si el contribuyente no ha tenido en cuenta este factor.

Por ello, es fundamental que los propietarios que alquilan sus inmuebles:

✅ Declaren correctamente la amortización cada año para beneficiarse de la deducción en el IRPF.

✅ Tengan en cuenta que, en la venta del inmueble, la amortización mínima reducirá el valor de adquisición.

✅ Planifiquen la venta con antelación para optimizar la fiscalidad de la operación.

Normativa aplicada

  • LIRPF (Ley 35/2006): Artículos 33 a 36 (determinación de ganancias patrimoniales y amortización).
  • RIRPF (Real Decreto 439/2007): Artículo 40 (valor de adquisición y amortización mínima).

Llamada a la reflexión

Si has alquilado un inmueble durante varios años y ahora estás considerando venderlo, ¿has tenido en cuenta la amortización fiscalmente deducible en el cálculo de tu ganancia patrimonial?

Este detalle puede marcar una diferencia sustancial en la cantidad de impuestos que tendrás que pagar. Antes de vender, consulta con un experto fiscal para asegurarte de que tu declaración es correcta y optimizar tu tributación.

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Redacción CDE
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